Bu yazımızda Denizli Avukat olarak kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin şartları, kira sözleşmesinin taraflara yüklediği yükümlülükler ile ayrıca kira sözleşmesinin nasıl yapılacağını mevzuatlar çerçevesinde açıklayacağız.
Öncelikle kira sözleşmesinin tanımı ile yazımıza başlayabiliriz.
İÇİNDEKİLER
Kira Sözleşmesinin Tanımı Nedir?
Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 299-378 maddeleri arasında düzenlenmiş olup kiraya veren ile kiralayan arasında akdedilen, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kiralanan şeyden yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği kiracının ise bu kullanma veya yararlanmadan kaynaklı kira bedelini kiraya verene ödemeyi üstlendiği rızai bir sözleşmedir.
Kira Sözleşmesinin Taraflara Yüklediği Yükümlülükler Nelerdir?
Kiraya verenin yükümlülükleri
– Teslim
Kiraya veren kişinin asli yükümlülüğü kiracıya kiralamış olduğu şeyi sözleşmede belirtilen tarihte kiracının kullanıma hazır bir biçimde teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca onun kullanımında kalmasını sağlamaktır.
– Vergi vs. giderlere katlanma
Kiraya veren kişi kiralanandan kaynaklı sigorta borcu, vergi borcu vs. giderlere tek başına katlanır. Adet gereği bu borçların ödenmesi kiracıdan beklenemez. Ancak aksi sözleşmeyle karar altına alındı ise bu yükümlülük yer değiştirebilir.
– Yan giderlere katılma
Kiraya veren kişi kiralanın kullanımından kaynaklı masraflara katılır. Yan diğerlere örnek vermek gerekirse tesisattan kaynaklı su sızdırması sonucu yapılacak olan tamir masrafları veya taşınmazın bulunduğu binanın çatısının akması sonucu ortaya çıkacak olan masraflar yan gider olarak sayılabilir. Ancak yan giderlere katılma yükümlülüğü kira sözleşmesinin imza altına alınması ile birlikte çoğu zaman yer değiştirebilir. Şöyle ki bu masraflar doğduğunda kiracı tarafından karşılanabilir sonrasında ise kiraya veren kişiden ya peşinen tahsil edilir ya da kira borcundan mahsup edilir.
Kiracının yükümlülükleri
– Kira bedeli
Kiracının bir kira ilişkisinde asli yükümlülüğü kullanımına sunulmuş olan eşyanın sözleşmede belirlenen bedelinin günü geldiğinde kiraya verene ödenmesidir. Kira sözleşmesinde bu bedel çoğu zaman para olduğu gibi zaman zaman iş görme edimi gibi ortaya çıkabilmektedir. Yani para yerine kiraya verenin bir işinin kiracı tarafından ödenmesi de kira bedelinin ödenmesi anlamına gelmektedir.
– Özenle kullanma ve ayıpları bildirme
Kiracı, kiralananı özenle kullanmalıdır. Kiralananın zarar görmesine neden olacak hareketlerden kaçınmalıdır. Aynı zamanda kiralananda ortaya çıkacak ayıp veya masrafları gecikmeksizin kiraya veren kişiye bildirmelidir.
– Temizlik ve bakım giderlerine katlanma
Kiracı, kiralananda yapılacak olan rutin bakım ve temizlik giderlerine katlanır. Aksine bir düzenleme olmadığı takdirde temizlik hatta bakım giderlerinden kiracı sorumludur.
-Yeni kiracıya kiralananı gösterme
Kiracı, kira sözleşmesinin bitimine yakın kiralananı görmek isteyen kişilere onu göstermekle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi yapılırken kanunen herhangi bir geçerlilik şartına tabi tutulmamış olup tarafların sözleşmenin şartlarında anlaşması halinde sözle dahi yapılabilir.
Ancak ileride doğması muhtemel ihtilaflarda kira sözleşmesinin unsurlarının ispat edilmesinde sözleşmenin yazılı olarak yapılmasının fayda sağlayacağını düşünmekteyiz.
Kira Sözleşmesi ile İlgili Bilinmesi Gereken Diğer Hususlar Nelerdir?
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ve sonraki kira bedellerinin muaacel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiracının muaccel olan kira bedelini ifa etmemesi halinde kiraya veren yazılı bir bildirimde bulunarak kira bedelinin ödenmesi için kiracıya süre vermelidir. Bu süre 30 günden az olamaz. Kiracı bu süre içinde de kira borcunu ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
Kira sözleşmesi belirli süreli yapıldı ise ve belirli sürenin sonunda sözleşmenin bittiğine dair bir anlaşma yapılmadı ise kira sözleşmesi yenilenmiş sayılmaktadır.
Kira sözleşmesinde depozito verilmesine kararlaştırılabilir. Güvence bedeli kira ilişkisinin sona ermesinden sonra kiralananda ortaya çıkan zararların giderilmesinde kullanılır şayet zarar doğmamışsa aynen iade edilir.
Devam eden sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi adına önemle hatırlatmak gerekir ki yenilenen kira dönemlerinde bedele ilişkin artış bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli idi. Ancak 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Torba Kanun ile TBK’nın değişik 344. maddesine göre bu oran tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre belirlenecektir. Burada kiracı aleyhine kira sözleşmesinde artış yapılmaması gerektiği hususuna dikkat edilmesi gerekmektedir.
Bir diğer önemli husus ise önceden kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılabilmekte iken Resmi Gazete’de 13 Eylül 2018 tarihinde yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile yabancı para üzerinden kira bedeli belirlenmesi yasaklanmış oldu.
Kiraya veren kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracının katlanabileceği değişiklikler yapabilir. Bunun yanında kiracı da kiraya verenin yazılı rızasını alarak kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.
Kira sözleşmesi belirli süreli ise kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir ancak kiracı bu bildirimde bulunmaz ise sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sona erdirebilir ancak haklı sebep olmadıkça 3 yıl boyunca kiralananı eski kiracıdan başka bir kimseye kiralayamaz. Bu hükme aykırılık halinde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamamak kaydı ile tazminat ödemekle yükümlüdür.
Görüleceği üzere kira sözleşmesi hazırlamak ve kira sözleşmesinin ihtilaflı bir biçimde sona ermesinde izlenecek yollar belli bir birikim ve tecrübe gerektirmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinden kaynaklı hukuki ihtilaflarınızda Denizli Sözleşme Avukatı ile iletişime geçebilirsiniz.
